💡 律咖编者按：
本文由律咖网社群读者 YanQing 投稿分享。
为了方便大家阅读，律咖网编辑 JingJing（微信：lvga2015）对原文进行了细致的逻辑润色与合规性整理。希望能给正在 多米尼加 创业路上的你带来真实的参考。

昨天下午三点，Higüey 的阳光像融化的焦糖，黏在皮肤上。我坐在一家小咖啡馆的露天座位，面前摊开一份西班牙语租赁合同，手心全是汗。

不是因为合同太长，而是因为我刚发现：我租的那栋海边小屋，在政府系统里，还挂着一个三年前、名字完全不同的租客的登记记录。

我盯着屏幕上的“Ejari”状态——“Blocked: Previous Registration Pending”。

那一刻，我突然想起在滕州老家，我爸修自行车时总说：“别光盯着新链条，先看看后轴是不是生锈了。”

我这才意识到，我一直在修“新链条”——想赶紧签合同、搬进去、上线Airbnb——却忘了检查“后轴”：系统里有没有幽灵租约。

一、你以为的“空房”，可能是系统里的“僵尸房”

我在Higüey待了快六个月，主要做骑行装备的跨境小批量仓储+本地体验店。
一开始觉得租房很简单：找中介、看房、谈价、签字、付款。
直到我想在平台上挂出“可短租”的房源，系统提示：“无法注册新Ejari，该房产存在未注销的先前租约”。

我懵了。
这房子明明是我从房东手里直接签的，房东说：“我上一个租客是去年走的，早就清空了。”
可系统不认人话，只认数据。

我跑去市政登记处（Oficina de Registro de Contratos de Arrendamiento），工作人员用一台2008年的电脑翻了十分钟，指着屏幕说：“Sí, aquí está. El contrato anterior no fue cancelado. Tiene que ser retirado manualmente por el propietario.”
（是的，之前的合同没注销。必须由房东手动申请移除。）

我这才明白：在多米尼加，租赁合同的“结束”，不是靠口头承诺，也不是靠搬走，而是靠系统里的一次官方注销。

二、焦虑的三天：我卡在了“幽灵租约”的黑洞里

接下来三天，我陷入一种奇怪的焦虑：

  • 我不敢催房东，怕他觉得我“不信任他”；
  • 我不敢找中介，怕他们觉得我是“难搞的外国人”；
  • 我更不敢直接联系前任租客——连人家叫啥都不知道。

我甚至半夜醒来，梦见自己站在一栋房子前，门牌号是“Higüey, Calle 13, #15”，可所有窗户都贴着“NO HAY VACANTE”的纸条——不是没人住，是系统里没人能住。

我翻了所有能找到的英文资料，发现这问题在加勒比地区并不少见。
Jamaica 的短租市场去年就有超过15%的房源因“错误标记为已出租”导致新租客无法注册，系统错误比人为欺诈更难解决。

我突然意识到：

在多米尼加，法律合规不是“你有没有签合同”，而是“系统里有没有干净的记录”。

三、理性整理：我该怎么“清空幽灵”？

我花了两天，把所有步骤拆解出来，写成一张清单，现在分享给你：

✅ 清理“幽灵租约”的五步路径（基于实际操作经验）

  1. 确认房产登记号（Catastral Number）

    • 找房东要“Cédula Inmobiliaria”或“Número Catastral”（不动产编号），不是地址，是数字代码。
    • 通常在原始合同第一页，或市政税务单上。

  2. 要求房东提交“合同终止申请”

    • 用西班牙语写一份简单声明（我附了模板在微信里）：

      “Solicito la cancelación del contrato de arrendamiento anterior con [前租客姓名], número de contrato [XXX], por terminación voluntaria y entrega de llaves el [日期].”

    • 必须由房东本人签字，最好去市政登记处现场提交，或通过授权律师代办。

  3. 核实系统状态更新

  4. 重新申请Ejari

    • 一旦状态变“Libre”或“Disponible”，立即用新合同申请新Ejari。
    • 注意：新合同必须包含：双方身份证号、房产编号、租金金额、租期、签字+指纹。

  5. 保留所有凭证

    • 打印房东签字的终止声明、市政受理回执、新Ejari确认邮件。
    • 存为PDF，同步发给你的本地财务顾问（哪怕只是朋友）。

四、我的认知改变：合规不是流程，是“系统思维”

我曾经以为，跨境创业的难点是语言、文化、关税。
现在我知道，真正的门槛是：你是否理解这个国家的“数字骨骼”。

多米尼加的法律体系，正在从“人治”转向“系统治”。
过去，合同是纸上的墨水；
现在，合同是数据库里的一行记录。

如果你不主动清空“幽灵租约”，
你签的合同，可能永远只是“纸上的合法”——
系统里，你从未存在过。

✅ 给正在Higüey租房或做短租的中国创业者的4条建议

  1. 别信“房东说没问题”，一定要查系统。
  2. 新合同必须包含房产编号，否则无法注册Ejari。
  3. 提前30天启动注销流程，别等到搬进去才着急。
  4. 保留所有沟通记录，哪怕只是WhatsApp截图——未来可能成为你唯一的证据。

❓ 常见问题（FAQ）

Q1：房东不肯配合注销旧合同怎么办？
A：建议先协商，若拒绝，可向当地“Dirección General de Impuestos Internos”（DGII）投诉，提供合同副本和房产编号。路径：访问 dgii.gov.do → “Atención al Contribuyente” → 提交在线申诉。要点：说明“新租户无法注册，影响合法经营”。

Q2：Ejari申请被拒，提示“重复登记”，怎么查是谁的记录？
A：登录 Sistema de Registro de Contratos de Arrendamiento，点击“Consultar Inmueble”，输入地址或编号，系统会显示历史租约列表。若显示“Propietario: [他人姓名]”，说明是前任租客未注销。

Q3：我租的是民宿，需要交税吗？
A：短期租赁可能涉及“Impuesto sobre la Renta por Arrendamiento”（租赁所得税）和“Impuesto sobre Bienes Inmuebles”（房产税）。建议咨询本地会计师，或查阅DGII发布的《Guía para Arrendadores de Vivienda Turística》。具体要求因时间与地区而异。

🔸 延伸阅读

🔸 多米尼加短期租赁监管审查将明确税务与登记规则 🗞️ 来源: Lvga.com – 📅 2026-05-08
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那天晚上，我回到那栋小屋，坐在阳台的藤椅上，看着海浪拍岸。
系统里那条“幽灵租约”还没清掉，但我心里不慌了。

我给房东发了条消息：
“兄弟，能帮我一起把旧合同注销吗？我怕我刚起来的生意，还没开张，就被系统‘锁死’了。”

他回得很快：
“明天我带你去登记处，我陪你走流程。”

我笑了。

原来，真正的合规，不是躲开系统，而是学会和它对话。

如果你也在多米尼加，正被类似的“数字幽灵”困扰——
欢迎加 JingJing 微信：lvga2015，我们拉个群，一起聊聊怎么在Higüey，把合同签得干净、住得安心、生意做得踏实。

别怕慢，怕的是你连系统在哪都找不到。